Cerrar plaza de aparcamiento

Cerrar una plaza de aparcamiento en un garaje comunitario

En el artículo de hoy hablamos de la situación que surge cuando un propietario quiere cerrar una plaza de aparcamiento en un garaje comunitario.

Es frecuente que el propietario de una plaza situada en un garaje comunitario se plantee cerrarla por motivos de seguridad y/o para usarla como trastero, pensando que al ser un elemento privativo puede hacerlo sin más.

Pero la realidad es otra, ya que antes de levantar los tabiques y poner la puerta, deberá haberse informado bien de los requisitos Técnico-Administrativos necesarios y haber obtenido el permiso de la Comunidad de Propietarios.

De no hacerlo, se arriesga a tener que demoler la obra y revertir la plaza al estado original.

Consideraciones técnicas

Gran parte de los garajes comunitarios están concebidos en proyecto como un espacio abierto, estando las plazas individuales únicamente delimitadas por líneas en el suelo.

Requisitos y dimensiones

En base a este espacio abierto y su distribución, el proyectista realiza los cálculos y prescripciones correspondientes para cumplir con los requisitos necesarios en cuanto a las instalaciones de ventilación, iluminación, evacuación, extinción, desagüe, etc..

Si introducimos elementos como tabiques y puertas, estaremos alterando la configuración del espacio general, pudiendo menoscabar la efectividad de estos sistemas, y por lo tanto, llevar a un incumplimiento de las medidas de seguridad necesarias en los garajes comunitarios, con las consecuencias y responsabilidades que esto podría acarrear en caso de siniestro.

Además, el diseño adoptado deberá permitir que los vehículos sean capaces de acceder, moverse y maniobrar con holgura en todos los trayectos y de efectuar con comodidad la maniobra de estacionamiento en las plazas que se proyecten. Aspecto que también podrá verse afectado al introducir el posterior cerramiento.

La normativa también marca que las plazas deben cumplir con unas dimensiones libres mínimas. En concreto, la normativa urbanística de Valladolid (PGOU 2020) las define como de 2,30m x 4,60m, incrementándose en 20 cm en anchura cuando uno de los lados mayores coincida con una pared, es decir 2,50m x 4,60m, dimensiones mínimas que deberían respetarse después de la actuación.

En Valladolid, el PGOU admite el cierre de las plazas de estacionamiento en los garajes colectivos de uso privado siempre y cuando se cumplan los requisitos exigidos (no afectar a las plazas colindantes ni a espacios comunes, cumplir el CTE-DB-SI y los requisitos dimensionales, etc).

Por lo tanto, antes de la actuación, debería realizarse un estudio técnico que determine su viabilidad y posibles actuaciones complementarias necesarias para garantizar que se respetan las condiciones de seguridad y demás normativa, tanto en el espacio general, como en el individual.

Uso

Otro aspecto a considerar es el «uso» para el cual se proyectan los espacios, ya que las especificaciones y condicionantes son diferentes en función del mismo. En este sentido, el PGOU de Valladolid dice:

«En los locales o recintos de uso estacionamiento y garaje se prohíbe el almacenamiento de material de cualquier clase y el ejercicio de cualquier actividad que no obedezca estrictamente al acceso, estancia o limpieza de vehículos..»

Plan General de Ordenación Urbana de Valladolid

Por lo que en caso de realizarse el cerramiento, no podría utilizarse como trastero mientras se mantenga el «uso estacionamiento y garaje».

Aspectos administrativos

Uno de los primeros pasos a seguir en caso de querer realizar el cerramiento de una plaza de garaje, es consultar si el Ayuntamiento de nuestra localidad lo permite y en qué condiciones.

Hay Ayuntamientos que disponen de normativa municipal que prohíbe expresamente este tipo de actuaciones, por lo que sería imposible obtener la licencia. En Valladolid, como hemos comentado anteriormente, la normativa urbanística (PGOU) admite el cierre de las plazas de estacionamiento bajo ciertas condiciones.

La obtención de la autorización administrativa del Ayuntamiento es un requisito más, y en ningún caso eximiría del cumplimiento de los requisitos técnicos y comunitarios.

Aspectos Comunitarios

A este respecto, lo primero que debe hacerse es consultar las escrituras y los estatutos de la comunidad para ver como están definidas las plazas de garaje y si contemplan este tipo de actuaciones.

Nos podemos encontrar casos en los que los estatutos hacen mención expresa a la prohibición del cerramiento de las plazas de garaje, otros en los que se autoriza sin que sea necesario acuerdo comunitario, y otros en los que no se menciona nada al respecto.

Es habitual que este tipo de actuación no este recogida en los estatutos, y por lo tanto, requeriría de su aprobación mediante acuerdo comunitario en Junta.

Respecto al quórum necesario para la adopción de este tipo de acuerdos, la tendencia mayoritaria de los tribunales de justicia es que se requiere de unanimidad, si bien es cierto que hay alguna sentencia en la que se ha admitido la aprobación por mayoría cualificada de 3/5 partes.

Esto es debido a que al cerrar la plaza de garaje, además de que es posible que se perjudiquen los derechos de otros propietarios y se altere la seguridad del edificio, se estaría alterando la configuración original del edificio afectando a su título constitutivo, por lo que se consideraría de aplicación el art. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo necesaria la unanimidad.

¿Cuál podría ser el resultado de no pedir autorización?

Si un propietario procede a realizar el cerramiento de una plaza de garaje sin contar con la autorización administrativa municipal, sin el consentimiento en junta o estatutario de la comunidad de propietarios o sin respetar los condicionantes técnicos, se le podrá instar para que proceda a la demolición de lo construido.

En este sentido están actuando los tribunales en caso de llegar a ellos, y además es probable que tenga que hacerse cargo de todos los gastos procesales, suyos y de la comunidad.

Además, si se produce un siniestro en el garaje comunitario, y este había dejado de cumplir alguno de los requerimientos de seguridad o normativos tras realizarse la obra no autorizada, es probable que el seguro comunitario no se haga cargo, y podría ser este propietario sobre quien recaiga la responsabilidad.

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