Limitar el uso de viviendas para alquiler turístico

¿Podemos limitar el uso de viviendas para alquiler turístico?

En el artículo de hoy hablaremos de cómo podemos limitar el uso de viviendas para alquiler turístico en una comunidad de propietarios.

Con aplicación desde el 6 de marzo de este año, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, ha introducido en la Ley sobre Propiedad Horizontal (LPH) una importante modificación en referencia al polémico tema del tratamiento de la actividad de vivienda de uso turístico en una comunidad de propietarios.

En un articulo anterior ya realizamos una primera toma de contacto con el tema del alquiler vacacional, y ahora vamos a tratar de profundizar en el contenido y repercusión de este nuevo articulado.

En principio y de forma general, la comunidad de propietarios no podrá prohibir que un propietario destine su vivienda a la actividad de alquiler turístico.

Lo que si que podrá es acordar el establecimiento de una serie de limitaciones o condiciones a esta actividad que formarían parte de las normas de régimen interno de la comunidad, y que por lo tanto, deben respetarse por todos los componentes de la misma.

¿Cómo serían las limitaciones al alquiler turístico?

Las limitaciones o condiciones que se pretenden acordar tienen que ser proporcionadas y ajustadas a derecho, de manera que no supongan la supresión o menoscabo del derecho a la propiedad que otorga la Constitución Española al propietario.

Como ejemplo, entre otras, podrían incluirse las obligaciones de estar registrado ante la Administración correspondiente para el ejercicio de la actividad de alquiler turístico y que suscriba una póliza de seguro de daños para los causados por inquilinos a elementos comunes o particulares.

Si se diese el caso de que en el desarrollo de la actividad de alquiler turístico se incumpliesen esas normas de régimen interno establecidas, la comunidad por medio de su presidente, podrá ampararse en el art.7.2 LPH y requerir la cesación de la actividad.

Si la situación persiste y se acuerda en Junta por mayoría simple ejercer la acción de cesación por vía judicial, podría presentarse la demanda e incluso solicitar la medida cautelar de orden de cese inmediato, siempre que pueda acreditarse ante el juez la gravedad de los hechos que se están produciendo y que hacen insoportable la vida en la comunidad como consecuencia de la inacción del arrendador ante los problemas que causan sus inquilinos.

¿Qué se necesita para aprobar estas limitaciones al alquiler turístico?

Para que estas limitaciones o condiciones sean aprobadas en la Junta de Propietarios

«suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.»

Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo

Este nuevo quórum sustituye a la unanimidad necesaria hasta ese momento.

Esta mayoría cualificada de 3/5 de propietarios y cuotas esta sujeta al voto presunto del ausente, lo que implica que además de requerirse la mayoría simple de los presentes en Junta (si no se ha alcanzado directamente la doble mayoría de 3/5 del total de propietarios), se deberá esperar 30 días naturales para que los ausentes, convenientemente notificados, puedan expresar su intención de voto.

Transcurridos estos 30 días se debe volver a hacer el recuento teniendo en cuenta el sentido de voto correspondiente a los ausentes, de manera que quedarán definitivamente aprobadas aquellas propuestas que alcancen el quórum de 3/5 de propietarios y cuotas.

¿Qué otras medidas se pueden acordar?

También se introduce la posibilidad de aprobar acuerdos que establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la cuota de hasta el 20% para estas viviendas en las que se realice el alquiler turístico.

Para su aprobación se requiere el mismo quórum de 3/5 que hemos comentado anteriormente.

¿A qué viviendas afectarán estos acuerdos?

Cuando dice que «estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos», entendemos que solo afectarán a aquellas viviendas en las que se haya comenzado el desarrollo de esta actividad de alquiler turístico con posterioridad al 6 de marzo de 2019, que es la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-Ley.

Por ello, no afectará a las viviendas que ya estuviesen desarrollando la actividad con anterioridad a esta fecha y estén convenientemente registradas y habilitadas para su desarrollo por la Administración competente.

Tampoco afectarán a aquellas, que aún habiendo iniciado la actividad con posterioridad al 6 de marzo, ya la estén desarrollando antes de la adopción de estos acuerdos comunitarios.

Es importante tener en cuenta que estos acuerdos de la Junta de Propietarios vinculan a los propietarios que lo son en el momento de la adopción del acuerdo, pero que si no se inscriben en el registro de la propiedad como modificación estatutaria o del título constitutivo, estas normas de régimen interno no afectarían a los terceros adquirentes después del acuerdo (podrían alegar desconocimiento de estas normas en el momento de realizar la adquisición).

Si queremos que los acuerdos afecten también a futuros propietarios y no tener problemas posteriores, deberíamos inscribirlos en el registro.

Si quiere ampliar la información, contáctenos.

¿Qué podemos hacer para incluir limitaciones al alquiler turístico?