Comprar un piso que no esta al corriente de pago con la Comunidad

¿Qué implica comprar un piso que no esta al corriente de pago con la Comunidad?

En el artículo de hoy hablamos de lo que implica comprar un piso que no esta al corriente de pago con la Comunidad.

En el momento de otorgar la escritura, el que vende el piso, en cumplimiento del art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, tiene obligación de aportar una certificación sobre el estado de deudas del piso con la comunidad, que debe haber sido emitida por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad de propietarios.

Sin esta certificación, el Notario no autorizará la escritura, salvo que el comprador libere al vendedor de esta obligación.

Cuando existe deuda, la Comunidad dispondrá de una garantía para el cobro que es la «afección real» del piso.

¿Quién responde de la deuda frente a la comunidad?

Cuando el anterior propietario del piso tiene deudas con la comunidad, independientemente de que sea él el verdadero deudor y este obligado personalmente a su pago con todos sus bienes presentes y futuros, el piso soportará una afección real para el pago de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores a la fecha de transmisión como garantía para la sostenibilidad económica de la comunidad, tal como establece el art.9.1 de la LPH:

«El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.»

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal

Por lo tanto, la afección real que pesa sobre el piso hace que el nuevo propietario, sin ser el deudor, pase a responder de aquella deuda con el propio inmueble adquirido (eso si, sin verse afectado el resto de su patrimonio).

Para evitar que la comunidad pudiera llevar a cabo la venta del piso para el resarcimiento de la deuda, el nuevo propietario puede realizar el pago, pero no paga en calidad de deudor sino de tercero interesado.

¿Cómo puede actuar la comunidad?

La comunidad no está obligada a reclamar este importe por vía judicial al propietario anterior, sino que puede reclamar directamente al nuevo propietario (siempre que se trate de cuotas comprendidas en ese periodo); y este a su vez podrá reclamársela judicialmente al antiguo propietario que es el deudor.

Lo más habitual es que la comunidad, a la hora de proceder judicialmente, reclame tanto al nuevo como al antiguo propietario, ya que al estar el bien registrado a nombre de persona distinta del deudor, es la forma de mantener la posibilidad del embargo preventivo para asegurarse el cobro.

¿Y si la deuda es mayor a la cubierta por la «afección real»?

Como hemos comentado anteriormente, la responsabilidad del nuevo propietario se limita temporalmente a la parte vencida del año natural en que tuvo lugar la adjudicación y a los tres años naturales anteriores, no respondiendo del resto de la deuda existente. Del resto de deuda anterior responde el antiguo propietario.

Luego, tanto la comunidad como el nuevo propietario, podrán reclamar judicialmente al antiguo propietario, ya que es este como deudor el que mantiene una obligación de naturaleza personal respecto de las cantidades impagadas exigibles (tanto ordinarias como extraordinarias).

¿Qué ocurre si el nuevo propietario asume la deuda?

No hay que confundir la situación planteada anteriormente con aquella en la que el comprador asume expresamente la deuda del vendedor en el momento mismo de la transmisión (contando además con el consentimiento del acreedor), ya que en este caso se producirá un cambio de deudor.

Si el nuevo propietario pasa a ser deudor, ya no solo respondería por la afección real con el inmueble adquirido, sino que pasaría a responder del cumplimiento de la obligación integra con todo su patrimonio presente y futuro.

Si quiere ampliar la información, contáctenos.

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