Pagar una derrama aprobada antes de la venta de la vivienda

¿Quién debe pagar una derrama aprobada antes de la venta de la vivienda?

En el artículo de hoy hablamos de quién debe pagar una derrama aprobada antes de la venta de la vivienda.

No es extraño encontrar la situación de que, después de quedar aprobado un determinado gasto extraordinario o derrama en la Junta de una comunidad, la propiedad de alguno de los pisos o locales es transmitida, de modo que el propietario en el momento del pago no es el mismo que el que votó en la junta.

En la Ley de Propiedad Horizontal encontramos el art. 17,11 que establece:

“Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.”

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Por lo tanto, el momento que se toma como referencia para determinar quién es el responsable de la obligación de pago no es el momento de la toma de la decisión de aprobar el gasto, sino el momento en el que las cantidades son exigibles, es decir, el momento de la emisión y puesta al cobro del recibo correspondiente.

En conclusión, el responsable de satisfacer el pago será aquel que sea el propietario en el momento en que se emita y sea pasado al cobro el correspondiente recibo.

¿Y si la venta se produce durante un período de pagos fraccionados de una derrama?

Si, como es normal, en la Junta de Propietarios se establecen unos plazos para el pago de tales gastos extraordinarios, no es hasta ese momento cuando la cantidad resulta exigible, ya que la comunidad, en virtud del art.1125 del Código Civil, no podría reclamar estas cantidades con anticipación, por lo que será quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de cada plazo quien deba responderdedicho pago.

Un supuesto muy habitual es que se acuerde que la derrama se pagará durante un año, es decir, en 12 mensualidades. Si, por ejemplo, la venta se formaliza durante el mes 7, el vendedor será el responsable del pago de estas 7 mensualidades ya devengadas, y el comprador de las 5 restantes, pendientes aún de devengar.

A partir del momento de la transmisión, el nuevo propietario adquiere la obligación de pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias que le sean exijibles, es decir, de los recibos que venzan con posterioridad a dicha transmisión.

¿Tienen que estar incluidas las derramas en el certificado de deuda?

La LPH, en el art. 9.1.e) dice que:

«En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.»

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Este precepto solo habla de “gastos generales», de manera que el certificado indicará si el propietario está al corriente o no de las cuotas de comunidad, pero no tiene obligación de incluir si existe un acuerdo adoptado con el objeto de repercutir a futuro unas derramas o cuotas extraordinarias.

La LPH no hace mención a que deba incluirse en el certificado la indicación de que pesan futuras cuotas extraordinarias o derramas sobre el piso o local (que aún no son exigibles), siendo el vendedor de buena fe el que debería comunicar este extremo al comprador y si procede negociarlo como parte del precio.

No se puede considerar que no se esta al corriente de pago por una derrama que aún no es exigible, y en ningún caso se puede afirmar que adeude dicha cantidad a la comunidad, dado que no se adeuda lo que no se puede exigir.

Sin embargo, sí que se debe incluir en la certificación sobre el estado de deudas si existen derramas fraccionadas exigibles al vendedor, es decir, partes del pago de una derrama que ya se ha procedido a pasar a cobro antes de la venta, y que no han sido pagadas por este.

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¿Qué implica comprar un piso que no esta al corriente de pago con la Comunidad?