Suspensión juntas

Suspensión temporal de la obligación de celebrar juntas de propietarios

En el artículo de hoy hablamos de la suspensión temporal de la obligación de celebrar juntas de propietarios hasta el 31 de diciembre de 2021, tras la finalización de la vigencia del estado de alarma.

El art. 16 de La Ley de propiedad Horizontal (LPH) establece que «La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas».

Debido a la situación socio-sanitaria provocada por el COVID-19, durante más de un año no han podido celebrarse juntas de propietarios, lo que ha generado numerosos problemas en la gestión y el cumplimiento normativo habitual de las comunidades de propietarios (renovación de cargos, aprobación de cuentas y presupuestos anuales, aprobación de gastos extraordinarios para obras, etc.)

Con la publicación del Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma, el legislador establece una serie de medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios con el fin de aclarar y amparar ciertas actuaciones que hasta este momento se encontraban en un vacío legal.

El Real Decreto-ley 8/2021 ha entrado en vigor el pasado domingo día 9 de mayo de 2021.

¿Qué ocurre con la celebración de las Juntas de propietarios?

Para paliar la situación coyuntural provocada por las medidas sanitarias adoptadas contra la pandemia, mediante el artículo 2 de este Real Decreto-ley 8/2021, se suspende hasta el 31 de diciembre de 2021 la obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal.

A este respecto, la Junta de Castilla y León ha publicado el ACUERDO 46/2021, de 6 de mayo, en el que dice:

«Respecto a las reuniones de comunidades de propietarios, con carácter general sus reuniones quedan suspendidas hasta el 31 de diciembre de 2021, con los efectos previstos en el artículo 2 del Real Decreto Ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma, y sin perjuicio de su posible celebración de forma excepcional en la forma y con los requisitos establecidos en el artículo 3 del citado Real Decreto Ley.»


ACUERDO 46/2021, de 6 de mayo

¿Qué ocurre con los presupuestos anuales y los nombramientos de los cargos?

Del mismo modo que ocurre con la celebración de las juntas, también quedan suspendidas las obligaciones de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual hasta el 31 de diciembre de 2021.

Durante el mismo período, o hasta la celebración de la junta correspondiente, se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno.

¿Cuándo se podrán celebrar juntas de forma excepcional?

El artículo 3 del citado Real Decreto Ley establece que «Excepcionalmente» y solo «si fuera necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021«, podrá reunirse la junta de propietarios.

Por lo tanto, deberá existir un motivo que justifique que el acuerdo por el que se convoca la junta no puede demorarse e impida su aplazamiento.

Nos encontraríamos en esta situación en casos tales como la aprobación de acuerdos para obras urgentes, para la resolución de problemas de liquidez o para el cumplimiento de plazos (administrativos, judiciales, etc.).

La aprobación de las cuentas, presupuestos o nombramiento de cargos no se encontrarían dentro de los supuestos justificables para la convocatoria de la junta, estando expresamente prorrogados al menos hasta el 31 de diciembre de 2021 por el art.2.3. del Real Decreto Ley.

De no existir una justificación suficiente que respalde que el acuerdo es inaplazable, podría ser motivo de impugnación.

¿Cómo podrían alcanzarse estos acuerdos excepcionales?

Excepcionalmente, cuando sea necesaria la adopción de un determinado acuerdo que no pueda ser aplazado hasta el año que viene, el artículo 3 del Real Decreto Ley 8/2021 presenta varias opciones:

– Celebrar la junta de propietarios por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que todos los propietarios dispongan de los medios necesarios para su realización y que el secretario pueda reconocer la identidad de los propietarios asistentes.

Si algún propietario no dispone de los medios necesarios, siempre tendrá la posibilidad de hacer uso de la delegación de voto (que deberá ser remitida con antelación a la celebración de la junta), o bien buscar el apoyo técnico de un tercero.

Con el fin de acreditar la identidad y que el secretario pueda reconocer a los asistentes como propietarios, podría ser necesario mostrar el DNI.

Si no es posible cumplir estos requisitos, la junta telemática no podría celebrarse.

– Adoptar el acuerdo sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática, siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación.

El presidente «solicitará el voto a todos los propietarios mediante escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación, que deberá expresarse de manera clara, la dirección o direcciones habilitadas para el envío del voto, y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales».

– Celebrar la junta de propietarios de forma presencial, siendo requisito imprescindible el cumplimiento de todas las medidas de seguridad e higiene que sean de aplicación en cada momento en el municipio de realización de la misma.

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La figura del presidente de una Comunidad de propietarios